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Título Retrasos en la entrega de vivienda comprada sobre plano
  El Stress que conlleva la compra de una vivienda se suele ver incrementado en aquellos casos en que la vivienda no está terminada, sino que compramos sobre plano. Las calidades, los acabados e incluso la fecha en la que podremos disponer de la vivienda están en el aire. Sobre todo este último aspecto, el de la entrega de la vivienda, puede acarrearnos muchos problemas pues es frecuente hacer depender de este acontecimiento, otras muchas decisiones que afectan a nuestra vida: la venta de nuestra anterior vivienda, la terminación de un contrato de alquiler, una mudanza o una boda.
 
¿Cuál es la fecha de entrega?

Lo primero que cabe decir, respecto de la cuestión que nos estamos planteando, es que más vale prevenir que curar y, por ello, la primera precaución que debemos adoptar en el momento de la compra de un piso sobre plano, es la de que la fecha de entrega quede debidamente acreditada en el contrato.

Pese a que el artículo 5.5 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, de protección a los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, dispone que: “En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación”, es frecuente que no se haga referencia alguna a la fecha de entrega en el contrato. 

Por ello, si en el contrato no consta este extremo, es conveniente exigir que el promotor se obligue por escrito a darnos una fecha de entrega. Puede hacerlo bien por referencia a una fecha concreta (la vivienda será entregada el día ..) o a un plazo máximo (antes del primer trimestre del año …) o a un intervalo de tiempo (durante el primer trimestre del año …). En todo caso la fecha debe ser determinada.

El incumplimiento de esta obligación de indicar la fecha de entrega de la vivienda es una infracción de las normas protectoras de los Consumidores y puede ser denunciado ante el órgano competente de la respectiva Comunidad Autónoma, el cual tras la oportuna tramitación impondrá una sanción a la promotora.

Pese a que la publicidad que le entregue la promotora sobre viviendas de nueva construcción, la vincula como si se tratase de un contrato, por lo que está obligada a cumplir todo lo que oferte en los mismos, por ejemplo los plazos de entrega, siempre nos resultará más fácil de probar algo que figura como una obligación contractual, que algo que simplemente consta en un folleto publicitario. 

Sea como sea, y en cualquier caso, es conveniente conservar todos los anuncios y folletos de la promoción por si deseamos efectuar después alguna reclamación.

Por ello, en lo relativo al plazo de entrega, el primer consejo sería el de asegurarse que éste quede reflejado y documentado con exactitud en el contrato,  ya que siempre resulta más fácil probar algo que está documentado que algo que se ha pactado verbalmente.

Lo primero que cabe decir, respecto de la cuestión que nos estamos planteando, es que más vale prevenir que curar y, por ello, la primera precaución que debemos adoptar en el momento de la compra de un piso sobre plano, es la de que la fecha de entrega queda debidamente acreditada en el contrato.

Además de este extremo le conviene saber que a la hora de comprar una vivienda nueva en construcción, o como suele denominarse, vivienda ‘sobre plano’, el promotor deberá proporcionarle la siguiente información

• los datos de inscripción de la empresa constructora en el Registro Mercantil.

• planos generales y detallados de la vivienda.

• instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones.

• una memoria de las calidades.

• el precio total y la forma de pago.

¿En qué consiste la entrega?

Otro aspecto a tener en cuenta es que hay que reclamar la entrega de la vivienda en estado de habitabilidad plena, tanto físicamente, como jurídicamente y, por lo tanto, sólo se considerará entrega de la vivienda aquella en la que, juntamente con las llaves, nos entreguen también la cédula de habitabilidad y el permiso de primera ocupación.

Según el Art. 9 de la norma citada anteriormente, “A la firma del contrato todo adquirente de vivienda comprendido en el ámbito de aplicación del presente Real Decreto, tiene derecho a recibir a costa del vendedor copia de los documentos a que se refieren los artículos anteriores” y, entre ellos, la Cedula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia al cumplimiento de las operaciones reparcelatorios o compensatorias, así como de la licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.

Sin estos documentos no se pueden dar de alta los suministros y, por lo tanto, nos podemos negar a recibir la vivienda si no nos los entregan.

¿Qué pasa si no me entregan la vivienda a su debido tiempo?

El incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en el tiempo pactado, es un incumplimiento contractual que, como todo incumplimiento, produce el deber del incumplidor –en este caso el vendedor- de indemnizar al comprador. Cabe decir, pues, que el retraso imputable al vendedor origina su deber de indemnizar al comprador por todos los daños y perjuicios que se le causen como consecuencia del incumplimiento del plazo estipulado y que este acredite, o alternativamente, en su caso, origina el deber de indemnizar al comprador en la cuantía prevista en el propio contrato de compraventa.

En efecto, puede suceder que el propio contrato fije una indemnización por demora en la entrega. Es lo que se conoce como cláusula penal moratoria y está prevista en los artículos 1152 y siguientes del Código Civil.

Si en su contrato de compraventa de vivienda sobre plano se especifica cuál será la indemnización a la que tendrá derecho en caso de retraso, entonces sólo podrá exigir dicha indemnización que sustituye a la genérica de daños y perjuicios. Se considera que los daños han sido tasados de antemano y que no hay que acreditarlos. Basta con acreditar el retraso.

Si en su contrato no hay prevista una cláusula penal moratoria es de aplicación el principio general de que el vendedor debe indemnizar al comprador todos los daños y perjuicios que se le causen como consecuencia del incumplimiento del plazo estipulado. Ahora bien, para que prospere esta indemnización, se deben cumplir dos requisitos:

a) Que se pruebe la realidad de los daños y perjuicios que se reclaman

b) Y que el retraso sea debido a causas imputables al promotor,

Cabe decir, pues, que el retraso imputable al vendedor origina su deber de indemnizar al comprador por todos los daños y perjuicios que se le causen como consecuencia del incumplimiento del plazo estipulado y que este acredite, o alternativamente, en su caso, origina el deber de indemnizar al comprador en la cuantía prevista en el propio contrato de compraventa.

¿Qué daños y perjuicios tengo derecho a reclamar?

El mero retraso no da lugar automáticamente a una indemnización salvo que dicho retraso cause daños o perjuicios al comprador, daños y perjuicios que hay que acreditar.

Lo más frecuente es reclamar los gastos ocasionados por el alquiler de otras viviendas, cumplidamente justificados mediante el Contrato de Arrendamiento y los recibos o extractos bancarios acreditativos del pago de la renta mensual.

Pero también hay sentencias que reconocen el derecho a la indemnización por otros gastos como gasto de mudanzas, gastos de guardamuebles, intereses legales del dinero representativo de la parte del precio que se pagó, etc.

Algunos Tribunales son partidarios también de incluir entre los daños indemnizables los daños morales, si bien no es una opinión compartida por todos.

¿Qué retrasos dan derecho a una indemnización?

Y, como apuntábamos antes, el otro requisito para que prospere nuestra reclamación de daños y perjuicios por demora en la entrega de una vivienda vendida sobre plano, es que el retraso sea imputable al promotor. No todo retraso origina los efectos indemnizatorios. Sólo el retraso culpable e imputable al promotor debe ser entendido como caso de incumplimiento de la obligación. Por ello, quedan excluidos los supuestos de caso fortuito y de fuerza mayor.

Ahora bien, los Tribunales suelen ser parcos a la hora de aceptar excusas y no admiten, por ejemplo, para justificar la demora en la entrega:

- Incumplimiento de la empresa constructora o de cualquier subcontrata respecto a él, porque le es imputable frente al comprador por haberla elegido,

- Tardanza del Ayuntamiento en conceder cualquier tipo de autorización o licencia administrativa.

En cambio, sí han sido admitidas como causas de exoneración de responsabilidad del promotor por el retraso las siguientes:

- Modificaciones del Proyecto solicitadas por los propios clientes.

-  Revisión del PGOU

- Etc.

¿Tengo derecho a desistir de la compra por retrasos en la entrega de la vivienda?

En teoría si puesto que, ante el incumplimiento de una de las partes, la otra puede exigir, o el cumplimiento, o la resolución del contrato, con la indemnización –en ambos casos- de los daños y perjuicios ocasionados. Pero en la práctica los Tribunales son reacios a resolver la venta y sólo aceptan el retraso como causa de resolución si de los términos en los que está redactado el contrato de compraventa se desprende que la fecha pactada de entrega de la vivienda tenía un interés esencial y principal para comprador y su incumplimiento frustra totalmente las expectativas que tenía depositadas en el contrato, lo cual hay que comprobar y acreditar caso por caso.

 
             
 
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